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典型案例研讨(十)

信息来源:连云港城市管理局 发布时间:2020-07-06 字号:[ ]

案例:2019年9月5日,接到群众举报,执法人员前往海州区瀛洲路某小区地下室负一层储藏间进行勘察。经查,当事人连云港市某地产开发有限公司在海州区瀛洲路某小区地下室负一层建设储藏间,2016年底、2017年初(在规划核实认可之后,其于2016年5月26日取得建设工程竣工规划核实认可书)进行施工,目前已经建成279间地下室储藏间,砖混结构,面积约3147.96平方米。当事人未提供相关规划手续。为了妥善起见,大队专门函询市住建局人防办是否为人防工程,回复说人防工程位于地下负二层,不涉及负一层储藏间。11月22日对当事人制作了调查询问笔录。

办案人员认为当事人的行为违反了《江苏省城乡规划条例》第三十条第二款的规定(对擅自改变经规划审批的地下空间的使用功能、层数和面积的处罚),但是其他几个条款是否也适用,需研讨一下。。

1、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条:“未取得建设工程规划许可证进行建设”,该小区工程建设取得了建设工程规划许可证。

2、《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条:“未按照建设工程规划许可证进行建设”,应用于建设工程未经规划验收的情形,该小区工程已于2016年5月取得了建设工程竣工规划核实认可书。

3、《江苏省城乡规划条例》第三十条第一款:“在经城乡规划主管部门核实后的建筑内擅自新建地下建筑物、构筑物的”,该条款中,当事人并未增加建筑面积等。

观点

类似案件应当首先明确的第一个条件就是进行建设行为的地下空间是否属于人防工程,如果属于,根据《江苏省城乡规划条例》第六十三条第二款的规定,应当按照有关民防法律、法规的规定执行。

第二个需要明确的条件就是进行建设的地下空间是否属于业主共用部位或共用设施设备,如果属于,根据《物业管理条例》第五十七条的规定,应当由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门按照建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权进行处理。

如果既不是人防工程、又不是业主的物业共用部位或共用设施设备,可以按照《江苏省城乡规划条例》第六十三条第一款的规定进行处理。具体到本案中,将当事人的违法行为定性为第(二)项的新建地下建筑物、构筑物,还是第(三)项的擅自改变使用功能,存在比较大的争议。在目前的执法实践中,由于缺乏比较权威的解释,所以执法人员在办案过程中无论选择哪个条款,只要有充足的理由能够自圆其说即可。

【法条链接】

1.《江苏省城乡规划条例》

第六十三条 违反本条例第三十条规定,在城市、镇地下空间开发利用中建设单位或者个人有下列行为之一的,由城乡规划主管部门责令停止建设,限期改正,处以建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款:

(一)未依法办理建设工程规划审批手续的;

(二)在经城乡规划主管部门核实后的建筑内擅自新建地下建筑物、构筑物的;

(三)擅自改变经规划审批的地下空间的使用功能、层数和面积的。

前款第(二)项、第(三)项所列行为同时违反有关民防法律、法规规定的,按照有关法律、法规的规定执行。

2.《物业管理条例》

第五十七条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

3.《江苏省物业管理条例》

第九十二条 本条例所称住宅共用部分,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分,一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本条例所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。(王瑞)