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典型案例研讨(十一)

信息来源:连云港城市管理局 发布时间:2020-07-20 字号:[ ]

案由:连云港市某房地产开发有限公司擅自改变经规划审批的地下空间的使用功能案

1.案情描述

2019年9月27日,执法人员巡查发现连云港市某房地产开发有限公司在海州区瀛洲路某小区地下室负一层建设储藏间,存在涉嫌擅自改变经规划审批的地下空间的使用功能的行为。经查,连云港市某房地产开发有限公司于2016年底、2017年初开始施工,目前已建成279间地下储藏室,标注面积约3147.96平方米。

2.法条依据

(1)管理依据

《江苏省城乡规划条例》第三十条第二款:任何单位和个人不得开挖建筑底层地面,不得擅自改变经规划审批确定的地下空间的使用功能、层数和面积;确需改变的,应当经原负责审批的城乡规划主管部门审批。不符合控制性详细规划的,城乡规划主管部门不予批准。

(2)处罚依据

《江苏省城乡规划条例》第六十三条第一款:违反本条例第三十条规定,在城市、镇地下空间开发利用中建设单位或者个人有下列行为之一的,由城乡规划主管部门责令停止建设,限期改正,处以建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款:

(一)未依法办理建设工程规划审批手续的;

(二)在经城乡规划主管部门核实后的建筑内擅自新建地下建筑物、构筑物的;

(三)擅自改变经规划审批的地下空间的使用功能、层数和面积的。

(3)裁量基准

《连云港市城市管理相对集中行政处罚权自由裁量基准表》(规划类)第96项: 对擅自改变经规划审批的地下空间的使用功能、层数和面积的处罚。

处罚等次(三):面积大于1000平方米,责令停止建设,限期改正,处建设工程造价9%罚款。

3.办案情况分析

(1)是否属于城管部门查处职责范围

《江苏省城乡规划条例》第六十三条第二款:前款第(二)项、第(三)项所列行为同时违反有关民防法律、法规规定的,按照有关法律、法规的规定执行。

《物业管理条例》第五十七条:违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

本案专门致函市住房和城乡建设局,回函说地下负一层不属于人防工程(注:另还需函询住建部门该地下空间是否属于业主共用部位或公用设施设备)。因此,本案是城管部门查处范围。

(2)当事人的确定

通过房地产公司对外宣传的地下室储藏间出售信息、房地产公司提供的地下室储藏间平面图、当事人调查(询问)笔录中对建设事实经过的陈述等相关证据材料,该地产开发有限公司是地下室储藏间的投资人、受益人。综上,办案人员认定其为本案当事人。

(3)取证要点

当事人的营业执照及法定代表人证明书、身份信息、授权委托书等;函询规划部门“是否属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形”;调取建设工程规划许可证、建筑施工平面图、建设工程竣工规划核实认可书等;现场照片、现场摄像;勘察测量数据;现场检查笔录、调查(询问)笔录;地下室储藏间建设的具体时间(规划核实认可之前、之后);函询人防部门“地下室负一层是否属于人防工程”。

(4)案由分析

《中华人民共和国城乡规划法》第四十条:“未取得建设工程规划许可证进行建设”—→该小区工程建设取得了建设工程规划许可证。

《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条:“未按照建设工程规划许可证进行建设”,应用于建设工程未经规划验收的情形—→该小区工程已于2016年5月取得了建设工程竣工规划核实认可书。

《江苏省城乡规划条例》第三十条第一款:“在经城乡规划主管部门核实后的建筑内擅自新建地下建筑物、构筑物的”—→该条款中,当事人并未增加建筑面积等。

综合分析判定,办案人员认为《江苏省城乡规划条例》第三十条第二款更为适用于本案情形。(王瑞)