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典型案例研讨(九)

信息来源:连云港城市管理局 发布时间:2020-06-23 字号:[ ]

案例:XX市XX路39号房屋现状,四层,砖混结构,东西长10.5米,南北宽15米,每层面积157.5平方米,四层总面积630平方米。建房过程:1997年6月购买地皮后建房,所建房屋两层,建筑面积315平方米,其后向有关部门申请并取得土地证、民房建筑执照(证载面积9×12.85×2=231.3平方米,多建设83.7平方米)和房产证。2013年邻居(XX市XX路40号)向省政府提出行政复议,2013年8月18日省政府作出复议决定,确认市政府向XX市XX路39号核发《国有土地使用证》的具体行政行为违法,由此市里相关部门注销该《土地证》、《房产证》,但是《民房建筑执照》没有被撤销。该房屋第三、四层未取得相关合法手续。

XX市XX路40号房屋现状,四层,砖混结构,东西长9.95米,南北宽15米,每层房屋面积149.25平方米,四层总面积为597平方米。建房过程:1996年4月先后建好第一、二层,建筑面积298.5平方米,并先后取得《土地证》、《民房建筑执照》(证载面积9.8×12.85×2=251.86平方米,多建设46.64平方米),第三、四层未取得相关合法手续。

目前这两户的《民房建筑执照》在档案局均有存档,但是39号的《土地证》、《房产证》被注销,40号提供的《土地证》在国土部门未存档。

1.这两户所建的三、四层房屋应该肯定属于违法建设,但是对于第一、二层超出部分,由于无法核实土地情况,房屋的四至范围无法确定,所以无法具体确定超出的面积哪部分是违法建设?

2.40号的房屋证载东西长9.8米,实际测量9.95米,超出0.15米,超出的这一小部分是否也要作为违法建设?

观点一

本案的案件事实表述不清楚,取得《土地证》、《房产证》、《民房建筑执照》时间不确定,若《民房建筑执照》办证时间是在1997年之后,那所建房屋均为违法建设。

观点二

首先要搞清楚上述地块当时的土地性质是什么,是集体用地还是国有土地,若是国有的,在《城乡规划法》实施之前,城市的是按照《城市规划法》查处,乡村是按照《土地法》查处,《民房建筑执照》适用《城市规划法》还是《土地法》要搞清楚。

观点三

鉴于已知的案情条件,《土地证》、《房产证》撤销不影响案件的查处,《民房建筑执照》未撤销,可以认定《民房建筑执照》范围内的合法,超过部分(后增加的),应当办理规划许可证,未办证的就依法查处。

《民房建筑执照》只证载房屋面积,没有房屋图纸,考虑到合法性、合理性和对当事人有利的角度,可以将房屋次要部分认定为违法部分。(需要注意的是,农村土地建房不能超过用地范围的70%。)(王瑞)