典型案例研讨（二十四）

针对现在住宅小区普遍存在的一楼业主圈占公共绿地的问题，首先要明确一个因果关系：因为开发商的书面或口头承诺，擅自将本应属于全体业主共有的绿地交给一楼业主使用，然后才导致一楼业主进行圈占，建设围栏、地砖等其他行为的发生，所以对此违法行为的管控，重点是要从源头进行查处，由住房部门按照《物业管理条例》第五十七条的规定，对建设单位擅自处分业主共有的共用设施设备的使用权进行查处。

对于业主擅自在公共绿地挖鱼池、建栅栏、铺地砖等行为的处理，首先需要明确的就是不属于应当办理建设工程规划许可证的情形，其次上述行为是否能按照占用城市绿化用地进行查处，有两种观点：一种观点认为可以按照占用城市绿化用地的法条进行查处，理由是只要占用了已建成的绿化就属于占用城市绿化用地；另一种观点认为不可以按照占用城市绿化用地的法条进行查处，理由有二：一是经咨询有关绿化从业人员，认为鱼池、地砖等某种意义上也属于绿化的一种；二是住宅小区绿化率只是计算一个比例，对局部绿化的改造有时并不影响绿化率，所以也就算不上占用城市绿化用地。鉴于以上情况，作为城市管理执法部门，要对管理和执法这两种职能进行区分，建议以管理为主，如果需要进行立案查处时，结合具体案情再进行具体分析。

1.《物业管理条例》

第五十七条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

2.《江苏省物业管理条例》

第九十二条 本条例所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本条例所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（王瑞）